そんな投資初心者さんにとって、
数千万円の物件を取り扱う
不動産投資なんて
「自分には無理！」と
思い込んでいる方がほとんど。
むしろ、
「不動産って元々お金持ちが
やるものだと思っていた」とか
「お金を借りることに抵抗がある」
という理由で最初から
選択肢にすらはいっていません。
でもちょっと待ってください。
イメージしているよりも
かなり少額で、
ほとんどお金を使わずに
不動産投資ができるチャンスが
あるかもしれないのです。
ただの会社員だった私も、
まさか自分が不動産投資をする
なんて5年前は思っていませんでした。
少し勇気を出してやってみたら
5年後にはアパート5棟45室、
戸建て5棟を所有する大家業で
FIREするまでになりました。
そこで今回は、投資初心者でも
「不動産投資」という選択肢を
持って頂くために、
この投資のメリットデメリットや
どんな仕組みで収益が出るのかなどを
わかりやすく解説し、
不動産投資を身近な投資として
認識して頂ければと思います。
まだ自分には無理だと決めつけないで！
不動産投資という選択肢
「不動産投資」の話なのに
「借金」の話から始まります。
なぜなら、不動産物件は高額なので
キャッシュでポンっと買うことが
できない場合がほとんどです。
なので、自分の家を買うのと同じように
銀行から融資を引いて物件を購入し
そこから収益を得る
という投資モデルが成り立ちます。
融資というと聞こえはいいですが、
要は借金ですね。
「借金」と聞いただけで、
拒絶感を示す方がいらっしゃいます。
お気持ちはよくわかります。
でも、借金にも2種類あります。
人間にもいい人悪い人いますが、
借金にもいい借金悪い借金があるのです。
人間の場合は国籍年齢性別などで
差別をしてはなりません。
借金もよく内容をみて、
イメージではなくいい借金か
悪い借金かをみてあげてください。
自分にお金をもたらす「資産」を
購入するための借金はいい借金
自分で働いて返済しなければならない、
消費や浪費にあてるための借金は悪い借金
その定義からすると、
家族のためにマイホームを借金で
建てるのは「悪い借金」となります。
お金を生みださないという点ですね。
ただ、のびのび子育てできるとか、
自分の好きにDIYできるなどの点では
マイホームはいいものです。
その辺の差し引きを考えた時
どちらがプラスかで判断すると
いいかと思います。
マイホームのために、
苦しい思いをして仕事を続けなければ
ならないという状況なら、
どちらがプラスか
わからなくなってしまいますよね。
そういう意味です。
戻りますと、
良い不動産を購入するための借金は
いい借金です。
悪い不動産を購入すると
悪い借金になります。
物件の見極めは借金をいい借金に
するためにもとても大事です。
融資（良い借金）をするためには
借金するといったって、
パリピの風貌でアポもとらずに
銀行に行って、
1億貸してくれと言ったって、
基本的には貸してくれません。
誰かの紹介を受けるとか、
身なりをしっかりするとか必要です。
なぜそういうのが必要かというと、
「ちゃんと貸した金を返してくれそうな人」
に見られなければならないからです。
演じるだけではなくて
本当に返さなくてはならないですけど。
だから職歴や金融事故有無や
保有資産やらの与信が必要になります。
融資付けは不動産仲介の方で
金融機関に打診し事業計画を説明してもらい、
融資づけの承認をとってもらえます。
融資付けが得意な仲介、
不得意な仲介などいろいろいます。
この辺を探すのも
不動産投資のスキルとなってきます。
資産のエビデンス資料作成などは
自分で行います。
もちろん仲介に頼らず自分で
融資付けをすることも可能です。
株の銘柄選定と同じように、
素人が頑張ってやるより、
その道に長けた人に任せた方が
早く結果はでます。
仲介に任せる・自分でやる
それぞれ一長一短あると思いますので
ご自身に合った方法が見つかるまで
いろいろとやってみるのも
大事なプロセスとなりますね。
ご自分がどのぐらい融資を引けるのか
確認できるサービスもあるので
ご利用してみてはいかがでしょうか。
肝心の不動産物件の見極め
「借金」というテーマが先に来たので
銀行融資の話が長くなりましたが、
肝心なのは「物件」です。
物件が悪ければ悪い借金に
なってしまうので一大事です。
物件の良しあしを決める
第一要素は「立地」です。
不動産っていうぐらい、
動きませんから。
最初にどこにあるかでもう決まりです。
都心の地下鉄駅徒歩1分なんていう
土地は資産家ではない一般の投資家には
高くて手が出ません。
つまり、そんなに多額の融資は
基本はしてもらえません。
都心から離れる、
駅から離れるほど土地は安くなります。
地方に行くと電車よりも車を多用する
ので駅からの距離よりも駐車場を
作れるぐらいの広さがあるかが
ポイントとなったりもします。
対象が1人暮らしなら１Ｋアパート、
家族なら３ＤＫマンションや戸建て
となるわけですが、
融資を引いて最初の一棟建てるなら
１K~２DKぐらいまでの
新築木造アパートがいいです。
理由はいろいろありますが、
部屋を小さくして土地を有効活用し
部屋数を多くして
リスク回避できるからです。
投資利回りは部屋数が多くなるに
つれて低くなっていく傾向にあります。
１Kで5万円の家賃が３Kで15万円かというと
そういうわけではないからです。
物件の探し方は、ネットを使ったり
不動産投資会社の営業、
不動産投資家コミュニティの
口コミなどがあります。
ネットでは「楽待」や「健美家」、
「アットホーム」、「SUUMO」など
検索サイトがあります。
この辺のページから価格や利回りを
みていい感じのところがあったら
不動産屋に電話もしくはメールして、
アポをとり打合せをしていきます。
不動産投資会社は、
土地探し、建築、管理まで
一貫して行うアパート経営で
商売しています。
ググるといろいろ出てきます。
セミナーなど開催している
会社もあります。
はじめのうちはそういうのを
利用して勉強してもいいでしょう。
私も最初の1棟は不動産投資会社の
アパートを購入しました。
結果、キャッシュフローは
ちゃんと当初の想定通り出ています。
当時は月に10万円でも家賃の不労所得が
もらえることがとても嬉しかったのですが。
知れば知るほど欲深くなってきます（笑）
これからやる人には、
しっかり経験者の話を聞いてから
自分で決めて進めてほしいって思います。
次に、実は不動産投資においては、
物件は必ずしも自分が住みたく
なるような素敵な物件である
必要はありません。
結構ここがポイントでして。
もちろん素敵な物件が格安で
買えたらそれが一番ですが。
利用者は自分と年齢や性別や
趣味や希望条件や価値観が違う人
なので必ずしも自分を基準で
考える必要はありません。
ウォークインクロゼットが
家にほしいなと思っても、
それが付属している賃貸物件が
高入居率や高家賃、高利回り
となるかは別問題です。
入居率に影響のある設備なども
データがネット上にあるので
検索してみてください。
最近ではＷＩＦＩ無料などが
人気の設備となっていたりします。
ご参照：
アパート入居率を確実にアップする方法といっても、むやみに設備を導入するのでは利回り低下が懸念されます。そこで有効なのが「…
あくまで「投資」ですので、
かけたお金が収益にどうはねかえってくるか
をしっかり意識しましょう。
不動産投資は現物投資ですので、
現物を事前に確認するのは
とても大事です。
慣れてくると内見をしないで
買付をする、
いわゆるノールック買付などを
しだすようになりますが、
最初は物件を見れるだけ見ましょう。
見たとしてもどのようなポイントを
見ればいいのかわからないと思いますが、
それでも見てみましょう。
経験を積むうちに見どころが
いろいろとわかってきます。
ここは入居者が不便だなとか、
ここはあとで修繕費がかさむな
とかの視点で見ていきます。
また、不動産投資をしたときに
意識しておかなければならないのが
「税金」です。
不動産取得税、固定資産税、
登録免許税、消費税など
物件購入時あるいは
購入後にかかるものや、
減価償却費を含めた
事業経費で所得税もしくは法人税の
節税も考える必要があります。
税金については奥深く、
結構なボリュームの勉強が
必要となります。
でも不思議と、
収入に直結しているからか、
あまり苦でもなく一生懸命
勉強することができます。
いろいろなことを恐れて
躊躇するよりも、
飛び込んでみることをお勧めします。
なんと0円で不動産投資ができるお話
ここまで、融資を引いて
一棟アパートに取り組む前提で
お話してきましたが、
それ以外にもいろいろ物件はあります。
融資を引かず手元資金で
築古のボロ戸建て物件を購入し
収益化する方法が流行っています。
これは事業性が高いので
やるのであればきちんと不動産の
勉強が必要なのと、
行動力が必要になります。
私も築古ボロ物件に取組んでいます。
激安で購入し収益化するまで
すべて手放しではできません。
でもそんな恐れることはなく、
会社員の副業レベルでも十分できます。
1人でやるのは大変ですので、
仲間の存在が大事です。
中にはDIYでボロ物件を
修繕してしまうつわものたちも
いらっしゃいます。
ツイッターなどでDIY仲間を
つのりお互い助け合ってやったり
してて楽しそうです。
どこまで、いくらまでお金を
かけるかとか、集客をどうするかとか。
物件内見を兼ねて
地方を一人旅行できるのも
魅力の一つでもあります。
どれだけお金をかけないでやるか、
がポイントになってきます。
どんな事業もそうですが、
まずは100点を狙わずに60点ぐらい
を目指して取組むのがいいです。
それでも続けていれば
収益をあげることができます。
築古ボロは手がかかる反面、
利回りはいいです。
居宅でなくても、
土地を買って駐車場にするとか
太陽光発電とか不動産がらみの
投資・事業はいろいろな
取り組み方があります。
築古戸建てを格安で購入し、
収益化までワンストップで実現する
手法「戸建てゼロエンゲット」
【価格】コロナ対策特別価格税込4,900円 【会場】 Zoomお申し込みの方にURLをお送りします。落ち着いた静かな場…
不動産REITやクラウドファンディングの活用
融資を引く投資や築古不動産は
いずれも「現物不動産」投資です。
一方で、「金融商品」でも
不動産に投資ができます。
例えば、不動産投資を証券化した
REIT（リート）の活用。
日本版のREITは頭にJをつけて
J-REITといいます。
不動産への投資資金を
証券市場で株式と同様に調達し、
不動産利益を分配します。
現物を所有することなく、
衣食住の「住」に投資できるのは
魅力ですね。
また、さらに最近では
クラウドファンディングによる
資金調達も出てきました。
証券取引所を介さずに
資金調達できるので
スタートアップ企業の
資金調達には有利となります。
最後に
不動産投資は奥が深いです。
不動産投資関連の資格として人気なものに
宅地建物取引士がありますが、
法律知識が必要になったりします。
なので参入障壁が高い投資です。
だから利益が出ます。
不動産のいいところは、一度いい物件を
見つけて買ってしまえばあとはほとんど
何もしなくていいところです。
管理会社から送られてくる明細を
月に一回確認するのと、入退去時に
管理の申し出に同意するか支持するかぐらいです。
最悪の物件を買ってしまうと最悪です。
なので、しっかり勉強するのと、
経験者から学ぶことをお勧めします。
さらに1250円の電子書籍が
無料で読めます
特別な才能があったわけでも
恵まれた環境で育ったわけでもない
普通の会社員だった筆者が、
投資に取組み、知識や経験を深め、
人生マインドと投資を組み合わせた
新しい手法を編み出し、
それを一冊の電子書籍にまとめました。
単なる「金儲け」に走らず、
人生を豊かで楽しいものにする
ことを目的としています。
投資の種類もいろいろありますが、
不動産投資についても利益の構造や
取組み方がやさしく解説されています。
この手法を知り合いに教えて実践したところ、
初年度で投資年収が190万円もアップし、
なんとそれを元手に起業しました。
正しい方向に考えを向けて行動すると
こういう好循環が始まります。
どうせ一度きりの人生なのですから、
理想に向かって、「自分」の人生を
歩みましょうよ、と言いたいです。
とはいえ、何をしたらいいのか、
分からない人がほとんどだと思います。
本の内容を補足して
さらに実践的にするのと、
読者とつながって
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すでに購読してくれた人からは
「投資に対するイメージが変わった」
「人生を考えなおすきっかけになった」
と嬉しい感想をたくさんいただいています。
アマゾンで1250円で販売していますが
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すでに投資を実践している人にも
役立つ話もたくさんありますので
ぜひ読んでみてください。
最後までお読み頂き
ありがとうございました。
当記事でご不明点等ございましたら、
些細なことでも構いませんので
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